借名买房，是指为了规避限购、贷款*策等目的，实际购买人（借名人）借用他人（出名人）名义购买房屋，约定房屋暂时登记在出名人的名下，由借名人实际享有房屋权益，将来满足条件的情况下，约定转移登记到借名人名下的法律关系。
由于房价增长过快，出名人心生贪念不愿按照约定转移登记给借名人；或私自将房屋进行抵押；或者出名人的债权人申请强制执行等原因，导致了各种借名买房纠纷。这些案件的主要问题有3个，是否能够认定为借名买房，转移登记到借名人名下是否能够得到支持，能否排除第三人的权利。
认定借名买房要考虑四个因素：（1）借名人出资购房；（2）借名登记的合意；（3）借名人实际管理和控制房屋、购房原始资料由借名人持有；（4）动机、整个事件发展脉络具有高度的合理性。上述四个方面的内容互有联系，相互印证。
本则案例具有的特殊性在于，借名人无购房资格的情况下，能否主张将按着房屋转移登记到自己名下。二审法院通过说理，支持了借名人的上诉请求。具体如下：
法院认为，年10月21日，昆山市城乡建设局发布的《贯彻落实苏州市*府关于进一步加强全市房地产市场调控的意见有关工作流程》规定：年9月29日零点之前已签订单并支付部分购房款的（有银行卡转账记录），均不限制购买。本案中，上诉人毕祖香与被上诉人耿庆林、金芳秋的借名买房系在苏州市限购*策实施之前，并不存在规避限购*策的故意。上诉人毕祖香支付了全部购房款项，且一直由其占有使用案涉房屋。两被上诉人对上述事实亦不持异议。现上诉人毕祖香请求被上诉人耿庆林、金芳秋将案涉房屋过户至其名下，有事实和法律依据，应当予以支持。
参考司法文件
1、《北京市房屋买卖合同纪要》
10．借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人未其办理房屋过户登记手续。
2、《广东省房屋买卖合同纠纷指引》
第二十八条借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。
江苏省苏州市中级人民法院
民事判决书
（）苏05民终号
上诉人（原审原告）：毕祖香，女，年8月25日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。
被上诉人（原审被告）：耿庆林，男，年3月5日出生，汉族，住河南省邓州市。
被上诉人（原审被告）：金芳秋，女，年4月8日出生，汉族，住河南省邓州市。
上诉人毕祖香因与被上诉人耿庆林、金芳秋所有权确认纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（）苏民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于年1月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
毕祖香上诉请求：1.撤销昆山市人民法院的一审判决，依法改判被上诉人将首创悦都6幢室房屋过户到上诉人名下；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院认为上诉人要求被上诉人协助过户系以双方之间的约定对抗限购*策的约束力，属于事实认定错误，上诉人并不应受现在限购*策的约束；2.原审法院已经认定上诉人与被上诉人存在代持合同关系，按照合同法关于权利义务条款，上诉人根据双方之间签订的委托书，要求被上诉人履行合同义务，将首创悦都6幢室房屋过户到上诉人名下，符合法律规定，应当予以支持。
被上诉人金芳秋书面答辩称：房子确实是毕祖香的，其愿意配合将案涉房屋过户至毕祖香名下。
毕祖香向一审法院提出的诉讼请求：1.请求法院确认昆山市开发区首创悦都6幢室房屋为原告所有，两被告协助原告将首创悦都6幢室房屋登记到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明事实如下：年12月2日，原告与被告耿庆林在案外人*俊义见证下签订《委托书》一份，约定：原告因在新加坡，不方便回国，现委托被告耿庆林为原告的代理人签署江苏省昆山市首创奥莱（昆山）置业有限公司开发首创悦都9#房产相关手续，代理如下事项：一、受托人代签署上述房产购房合同、房产权证等资料合法，二、受托人及其亲属无上述房产所有权，受托人独立拥有上述房产所有权，三、委托人提供购买上述房产的全部资金，受托人代理缴费、签收发票等手续，四、委托人回国后，受托人耿庆林及其亲属无异议、积极地配合上述房产过户给委托人等相关手续，五、受托人、委托人有关上述房产不同意见时，需共同协商，不损害受托人房产权益为前提。
年12月2日，被告耿庆林与首创奥莱（昆山）置业有限公司签订《商品房购销合同》一份，约定：由被告耿庆林购买首创奥莱（昆山）置业有限公司开发的昆山市首创悦都6幢室，建筑面积70.31平方米，房屋价款元。
年1月12日，昆山市首创悦都6幢室房屋登记于被告耿庆林名下。
*俊义向一审法院出具《情况说明》一份，载明：年11月，受原告委托见证其委托她朋友耿庆林以耿庆林名义代为购买首创悦都6号楼室房屋，原告当时通过银行向我老婆转账购房款元，汇款到帐后耿庆林和我们一起将该款直接支付于首创奥莱（昆山）置业有限公司，该套房屋系原告出资购买，因其当时不在国内才借用好朋友耿庆林的名义办理房产证。
原告户籍所在地为河南省，在昆山市无社保交纳记录。
上述事实由原告提供的《委托书》、《情况说明》、《昆山市商品房购销合同》、不动产登记信息以及当事人的庭审陈述为证。
一审法院认为，根据原告提供的《委托书》、《情况说明》以及被告耿庆林的辩论意见，原告与被告耿庆林约定：原告以被告耿庆林名义购买房屋，并将房屋登记在被告耿庆林名下，原告实际享有房屋权益，认定原告与被告耿庆林之间就房屋存在代持合同关系。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，现涉案房屋登记于被告耿庆林名下，原告与被告耿庆林之间仅仅存在债权债务关系，受合同法调整，原告无权直接要求确认房屋产权，因此，对于原告要求确认昆山市开发区首创悦都6幢室房屋为原告所有的诉讼请求不予支持。
原告与被告耿庆林之间的房屋代持合同成立，但原告并非昆山户籍且无在昆山的社保交纳记录，现阶段，原告并无购房资格，原告现要求被告协助过户系以原被告之间的约定对抗限购*策的约束力，碍难支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回原告毕祖香的诉讼请求；案件受理费元，减半收取元，财产保全费元，合计元，由原告毕祖香承担。
二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
另，在本院二审审理期间，上诉人毕祖香表示自愿承担本案的一、二审案件受理费用及财产保全费。
本院认为，年10月3日，苏州市人民*府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，该意见规定：非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。年10月21日，昆山市城乡建设局发布的《贯彻落实苏州市*府关于进一步加强全市房地产市场调控的意见有关工作流程》规定：年9月29日零点之前已签订单并支付部分购房款的（有银行卡转账记录），均不限制购买。昆山市房产交易中心官方网站于年10月20日张贴的通知显示：对于年10月4日之前已经签订认购协议且已经支付部分房款的存量房买卖，按老*策执行。本案中，上诉人毕祖香与被上诉人耿庆林、金芳秋的借名买房系在苏州市限购*策实施之前，并不存在规避限购*策的故意。上诉人毕祖香支付了全部购房款项，且一直由其占有使用案涉房屋。两被上诉人对上述事实亦不持异议。现上诉人毕祖香请求被上诉人耿庆林、金芳秋将案涉房屋过户至其名下，有事实和法律依据，应当予以支持。一审法院以毕祖香按现有*策不具备购房资格为由，判决驳回其的诉讼请求，既不符合上述有关规定，也将造成明显的利益失衡，本院依法予以纠正。
综上所述，毕祖香的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（）苏民初号民事判决；
二、被上诉人耿庆林、金芳秋于本判决生效后十五日内协助上诉人毕祖香将昆山市首创悦都6幢室房屋转移登记于上诉人毕祖香名下；
一审案件受理费元，减半收取元，财产保全费元，二审案件受理费元，合计元，由上诉人毕祖香负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 亮
审判员 陈芝颖
审判员 孙 莹
二〇一八年五月二十四日
书记员 崔季珺