文/憨夺哥哥
今天早上关于苏州房贷提前还款收取违约金的新闻引起了热议。这是商业银行的纯商业行为还是透露出楼市调控的新手段呢？小编认为，苏州率先在全国打响楼市调控新手段的第一枪，意义非凡，下一步，很可能其他地方也会相继效仿。
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据中国之声《新闻纵横》报道：
从昨天（8月1日）开始，位于江苏苏州的中、农、工、建四大银行的分支机构一致出台新的房产贷款规定：客户若在5年内提前还款，将被收取违约金。
其实银行因为贷款规模的影响，阶段性的调整房贷提前还款违约金的收取方式（一般不收）是很正常的商业行为，本来没有什么大惊小怪的。原因是住房贷款一般时间都比较长，一般都在20年以上，银行在内部核算时会根据期限情况计提相应的经济资本，再者，如果非计划范围内的提前还款会打乱银行的资金计划，大家都知道，银行资金实际上是有一个期限错配的，这部分会有一个杠杆效应。去年以来，银监会出台很多新规，尤其以资管新规为代表的文件重点整治理财产品期限错配问题，中小银行是重灾区。
图片来自百度图片库那么，这一次在苏州所透露出来的信号为什么不一样呢？
首先，一般收取违约金的条件是在1年内，超过1年，一般的合同约定是不收的，这一次直接把期限提高到了5年，这一点很异常，不得不引起深思。
第二，目前来看，银行的信贷规模并不紧张，这一点从Shibor的利率水平就可以看出，8月2日央行网站上披露的银行间拆借资金价格全线下跌。
基于以上两条，小编猜测，这基本可以确定的确是楼市调控的新手段，而不单单是银行的一种商业行为，因为银行本身没有太大的动力去做这件事。那就只有一种可能了，主要银行的领导被政府约去喝茶了。再看看新闻中所说的四家行是哪四家（工、农、中、建），是不是都是国有大行，要履行社会责任，要提高政治站位。当然这纯属小编瞎猜，没有依据的。
那么，为什么偏偏是苏州呢？可能是偶然，也可能有其特殊的原因，这个小编能力有限，也不知道，但是小编可以把苏州密集出台的调控政策拿出来晒一晒，有些情况就可以窥见一二了。以下是昆山房产网整理的数据：（有点长，可略过）
图片来自百度图片库“商改住”新政试行。年1月9日，苏州市人民政府在江苏省苏州市政府网站上发布了《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行）》的文件。允许符合条件的商业办公用房转为住宅。土地规则加码。年4月底，国土资源部提出:一是加大普通住宅用地供应，严格控制商业等非住宅类用地供应，二是调整土地供应条件，保证金和首付款均提高10%。三是合理制定竞价规则。“租购并举”试点。年5月19日住建部公开《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，从法律层面对住房租赁市场各个参与主体均进行行为约束，对租金、租期、承租人居住权利保障等方面做出规定，以规范住房租赁和销售行为。全装修。年7月25日，苏州市政府印发文件《市政府办公室印发关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则（试行）的通知》，文件中提出新建普通商品住房应实施全装修，其他居住建筑倡导实施全装修。车位限购。年9月中旬，苏州住建局发布消息，对市区新建住宅小区汽车停车位（车库）出售、附赠和出租等处置行为进行了进一步管理：普通商品住宅每户业主限购1个车位，从9月18日开始执行。房贷利率多次上调。年至年4月房贷收紧，苏州首套房贷利率频繁上浮。从最初的9折，到目前部分银行首套上浮20%，离婚上浮25%,名下有一套房在还的二套房贷上浮30%，苏州首套房贷利率经历了多次上调。
看到了吧，苏州楼市调控政策用的也差不多了，该是“创新”的时候了。
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后续影响几何？
首先，与其他楼市新政出台一样，很可能在全国形成示范效应，很可能全国其他调控压力大的城市也会纷纷效仿。管理层会发现，咦，竟然还有这种新的调控手段！是不是给人耳目一新的感觉。
其次，楼市的流动性会进一步减弱，一项资产的“三性”即流动性，安全性和收益性，控制了流动性，再好的资产受欢迎程度也会大打折扣。炒房者之前的操作模式将不再有效——首付款+贷款，然后提前还款，转手赚取差价的方式无法操作了，因为时间成本太高了，需要等待5年，当然如果违约金的占比不太高，影响倒也不大。
第三，一定程度上会加大购房者的成本。一方面，如果其他政策不到位，炒房者依然可以将这部分成本转嫁给购房者，就像契税和增值税部分一样的道理。另一方面，跟其他所有调控政策一样，对于真正有购房需求，或者换房需求的人来说无疑是增加了成本，这属于误伤，没有办法的。
图片来自百度图片库总结：楼市调控手段不断翻新，反应出楼市调控压力较大，其核心还是要“冻结”楼市，增加交易的摩擦成本，降低交易冲动，打击炒房，践行“房住不炒”的理念。关于苏州房贷提前还款收取违约金受透露出的调控新手段，您怎么看，欢迎加右上角的