北京治疗白癜风价钱 https://m.39.net/pf/a_4639051.html三季度二次探底四季度仍将低位徘徊
年三季度，虽然政策纾困力度有增无减，但是外有疫情反复、高温天气；内有房企爆雷、停工负面影响居民购房信心，整体供需两弱，成交规模一降再降。分能级来看，一线供求集中放量，北京、上海均保持较高热度；二线稳中有降，仅成都、西安等中部城市短期热度较高；三四线加速下行，跌多涨少。
预判四季度，预期成交仍将低位徘徊，在房企爆雷、行业下行、实体经济低迷的大背景之下，购房者对楼市无乐观预期，信心不足是主要问题；基于此，楼市整体成交累计同比降幅虽有收窄趋势，但是收窄幅度和速度都将放缓，至年末预计降幅仍将在20%-30%，不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转：核心一二线市场还将高位维持；相较而言，弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，即便“以价换量”，去化效果依旧难言乐观。
总结01
新房供应：较二季度环降10%、重心聚焦一线和强二三线
年三季度全国商品住宅供应继续延续低位，市场低迷行情叠加前期土拍和新开工规模不足使得房企推盘乏力。据CRIC监测，7-8月个重点城市新增供应同比下降45%，9月预计供应将环比上涨15%，但三季度整体同比仍将下降超50%。一线城市供应放量显著，北京和上海双双创近年供应高峰。新房销售较好、存量较低的强二三线城市如合肥、徐州等也是房企供应重心，其余新房销售不佳的二三线城市则延续供应低谷。
1、7-8月新房供应同比降45%，一线放量显著累计同比回正
7-8月，全国个重点城市商品住宅共计新增供应万平方米。仍处于历史低位且继续缩量的状态，较二季度月均供应规模下降了10%，较年同期下降了45%。受此影响下，前8月全国商品住宅供应面积累计同比下降47%。但值得一提的是，三季度新房供应仍出现了一定突出变化，一线城市新增供应显著放量。
4个一线城市7-8月商品住宅新增供应万平方米，较二季度月均及年同期均上涨5%。其中北京和上海在三季度均迎来了供应高峰，7-8月新增供应面积同比分别上涨35%和60%。尤其是上海年延续集中供应房源，目前已推出五批次房源，预计接下来还有1-2批次房源入市。受此影响下上海三季度新增商品住宅供应创近三年新高，同时较二季度也有显著加强。广深两城7-8月新增供应力度相比二季度有所减弱，但仍处于全国较高水平，广州和深圳预计三季度新增供应规模将分别突破万平方米和万平方米。
26个二线城市7-8月商品住宅新增供应万平方米，同比下降48%，较二季度月均进一步下降16%。厦门、西安、南宁等三季度商品住宅集中补货，较二季度月均均上涨超10%，但同比来看上述城市仍处于历史较低水平。其余城市三季度商品住宅供应规模仍在继续缩量，除杭州供应力度与二季度持平，合肥、济南、福州等供应规模下降10%以内，其他城市如长沙、重庆、青岛、苏州、宁波、南京等则有较大降幅。
个三四线城市商品住宅供应面积万平方米，同比下降49%、较二季度月均下降9%；前8月累计同比下降51%。对比二季度月均，超六成三四线城市商品住宅新增供应力度低于二季度，其中佛山、无锡、惠州、珠海等降幅均在20%以上。
总而言之，三季度全国新建商品住宅供应力度向一线城市集中。一线城市供应同比增长，京沪突破至近年新高，广深也保持高规模；而二三线城市前8月同比均腰斩，一方面新房成交连续下行导致房企加推积极性大大减弱，另一方面年二三线土拍规模缩量下当前可入市形成新增供应的房源也极为有限。
2、9月供应环增15%但同比“腰斩”，宁杭庐等推盘积极性较高
9月整体供应量相比7月和8月有显著回升，部分核心城市积极推盘入市。27个重点城市整体预计新增商品住宅供应万平方米，环比上涨15%。前9月累计同比下降45%，较前8月跌幅收窄约2pcts。
分能级来看，一线城市供应保持高规模，环比微降3%。上海9月新增供应规模再创历史同期新高，广州则预计推货近百万平方米，环比持平。二三线城市预计将在9月迎来一波供应高峰，23个重点城市预计新增供应万平方米，环比增22%。核心二线及强三线城市9月均有较显著供应加推。如杭州、合肥、长沙、佛山、青岛、常州等环比增长均超30%。
值得注意的是，结合7-8月各城市商品住宅新增供应表现，房企推盘计划向核心一二线城市倾斜的现象更加明显。前9月27个重点城市中北京和合肥累计同比跌幅小于10%，上海更是累计同比正增52%。此外，除北京、上海、合肥外，三季度厦门、杭州、徐州、佛山等城市新增供应面积环比较二季度也正增，其中三四线城市徐州和佛山新增住宅供应集中于9月释放。上述城市一方面上述年以来土拍货量充足，另一方面楼市成交相对良好，新房存量相对去化压力可控。因此房企在上述城市的核心板块积极推盘补货。
02
新房成交：一降再降，仅沪京杭等少数城市“热点恒热”
纵观年前三季度全国新房市场成交表现，一季度持续下行，二季度筑底回升，三季度复苏动能减弱：自6月年中冲刺之后，7-8月成交逐月回落，全国个重点城市8月单月仅成交万平方米，环比下降9%,同比下降30%，前8月累计同比下降41%，降幅均有小幅收窄趋势，但是收窄速度在放缓。
1、7-8月成交同比降31%，二线回调加剧，累计同比降44%居首
7-8月，全国个重点城市商品住宅成交面积万平方米，较年同期下降31%，月均成交面积相较二季度微增5%。分能级来看，一线短期热度较高，成交表现好于二季度；二三线延续下行走势，同比降幅均在3成以上，7-8月月均与二季度月均持平或小幅微增，复苏进程明显受阻。
4个一线城市总计成交万平方米，同比微降6%，较二季度月均上涨42%，主要因上海疫后供应节奏明显加快，中高端需求坚挺支撑成交规模节节攀升，7-8月成交量高达万平方米，同比增46%，较二季度月均已然翻番。北京整体市场热度维持，月均与二季度相比基本持平，广州、深圳短期内尚属低位徘徊，暂未出现明显的复苏行情。
26个二线城市成交共计万平方米，同比下降36%，月均成交面积与二季度基本持平。西安、成都短期市场热度较高，同比已然回正。不过区域分化“核心热，外围冷”日渐突出，且从8月开盘来看，热度也有转降趋势。以西安为例，8月推盘量套，较7月套呈下降趋势，开盘去化率小幅回落至38%。一方面，主城区核心区域高性价比的项目，如浐灞的御锦城，环境、配套、价格优势叠加，开盘去化率达到%。而西咸等远郊片区项目去化率普遍不足10%。而成都受疫情反复、极端高温天气等因素影响，8月客户看房热情骤减，热销盘实际人数缩减近6成。开盘平均去化率骤降至39%，尤其是三圈层，去化率低至21%。南京、苏州、合肥等降幅也收窄至3成以内，南京、苏州主要依托政策密集刺激维持市场热度，合肥则有赖于核心区域项目集中加推，刚改和改善自住需求集中释放对市场起到了良好的支撑作用。而26城中17城同比跌幅三成以上，其中不乏武汉、重庆等前期规模霸榜城市，整体购房者观望情绪浓厚，购买力略显疲软，尚未走出成交低谷。
个三四线城市商品住宅总成交面积万平方米，同比下降30%，月均成交面积较二季度微增5%。各城市同比跌多涨少，上涨城市以内生型城市为主，譬如江门、肇庆、绍兴、丽水等，多多数城市同比持降，而与二季度周均对比，涨多跌少，多数城市还是有小幅回温迹象，以昆山为例，主城区玉山镇中心城区、城东板块基本都是一房难求、比如中建鹿鸣府，还有望东璟园项目，主要依托改善自住需求支撑；而临沪花桥板块也因为短期上海外溢客群使得市场热度回升，但是与原来纯投资不同，目前外溢客群客群也更强调自住属性，象屿都城项目80-90平小三房比较紧俏，60-70平两房一房相对滞销。
2、“金九”爽约，同比降25%，一线逆势上扬，福州、苏州轮动复苏
27个重点城市9月预估成交面积约万平方米，“金九”销售表现料将冷淡收场，环比持平上月，同比下降25%，累计同比跌幅达43%。
一线韧性较强，9月总成交为万平方米，同环比增幅分别达16%和13%。北京高热延续，环比上涨37%，主要基于改善需求相对坚挺；深圳也迎来了阶段性放量，同环比齐增，整体市场热度有小幅回升态势。上海虽然环比回落，但总成交规模依旧达到了万平方米，处于高位，9月平均开盘去化率依旧在7成以上，广州整体成交量尚属低位徘徊，未见明显起色。
二三线城市总成交仅1万平方米，环比下降3%，同比降32%。重点城市保持较高市场热度，天津、苏州在降首付利好政策加持之下成交有了稳步回升，以苏州为例，9月初供应小幅放量，依托于天地源平江观棠、桃溪澜园、中建御璟峯等高端改善楼盘的集中网签成交热度稳步回升，从项目去化来看，9月去化率持稳37%，较8月40%降了3个百分点。项目分化也比较明显，园区颐和玲珑花园去化率%，新区的星河盛世新著花园、苏高新澜庭叙去化率基本在30%及以下。厦门、福州等环比持增，福州主要因公寓集中备案，但同比保持降势，单月成交规模均不足20万平，略有复苏但向好程度有限。佛山、东莞等环都市圈城市“蠢蠢欲动”，9月成交环比也有小幅回升迹象。
03
二手住房：7-8月高增、9月缩量，三季度环增10%好于新房
年三季度二手房市场成交表现好于新房市场。7-8月20个重点城市二手房成交规模较二季度月均上涨25%，主因部分刚需购房需求短期向二手房市场分流。但进入9月后成交规模快速缩量，12城预估成交规模环比下降21%，整体市场需求萎靡、成交规模处于历史低位的现状难以改变。
1、7-8月二手房成交较二季度月均上涨25%、同比仅下降8%
年三季度，7-8月20个重点城市共计成交二手房万平方米，较二季度月均上涨25%，较年同期下降8%。
一方面受新房市场三季度“停工”、“断贷”风波影响，部分刚需购房需求短期向二手房市场转移；另一方面临近9月新学年，核心城市优质学区板块二手房成交上涨对整体成交规模也有一定提振作用。但受整体房地产市场需求萎靡影响，7-8月及前8月二手房成交规模仍处于历史较低水平。
一线城市成交上涨最为显著，7-8月共计成交万平方米，较二季度月均上涨56%，同比下降12%。上海虽存在二季度因疫情影响基数较低，但7-8月仍成交万平方米，为一线城市中最高，且同比仅下降4%。此外，北京和广州7-8月成交规模也较二季度月均上涨15%和1%。一线城市二手房成交高增主要原因在于一线城市热点板块次新房逐渐成为市场成交热门，同时多个银行二套房房贷利率降至史低也极大降低了购房门槛。
二线和三四线城市7-8月二手房成交面积分别较二季度月均上涨12%和21%，同比分别下降5%和11%。青岛、苏州、南京、武汉以及衢州、佛山、资阳等城市三季度二手房市场成交规模出现显著上涨。值得注意的是，南京、苏州、青岛、佛山等7-8月新房成交规模较二季度月均均下降。“新房缩量、二手房增量”一方面源于部分购房需求向二手房市场分流，另一方面三季度如苏州、青岛等城市放松了限购政策，因此存在部分二手房房主集中挂牌房源以腾空购房资格或置换新房改善住宅。
2、9月12城环比下降21%回落显著，7-8月高增后需求乏力
9月二手房市场规模显著缩量，12个重点城市预计仅成交万平方米，环比下降21%，同比持平。各能级环比均有不同幅度收窄，其中二线城市整体环比下降26%降幅最大。
具体到城市来看，一线城市北京环比缩量、深圳环比降幅扩大；二线城市中杭州规模回落最为明显，环比预计将下降44%；三四线城市中衢州、宝鸡、资阳等环比均将腰斩。
虽各能级城市三季度整体二手房成交规模较二季度仍环比上涨，但9月较7-8月成交已出现明显规模收窄。成交乏力主要有两方面原因：一方面学区房对成交的提升在9月结束，历年9月均为成交低谷；另一方面新房市场长期缩量中二手房市场无法独善其身，整体购房需求的缩水下二手房成交规模冲高后也将面临乏力局面。
04
房价：一线上涨动能放缓，二三线以价换量失效、房价“筑底”（本节有删减）
1、70城房价同比回落、环比跌幅持稳，一线房价环比率先回升（略）
2、7-8月京沪房价同比涨幅超10%，二三线房价低位持稳
从CRIC监测的年7-8月百城新建商品住宅成交均价来看，全国整体房价同、环比分别上涨11%和7%。“以价换量”效用持续减小，部分在售项目不再加大降价幅度甚至取消销售优惠。
分能级来看，一线城市房价普涨，7-8月商品住宅成交均价同、环比分别上涨11%和4%。一方面如广州放宽了高档住宅限价政策，上海、北京等高价项目集中网签也推动房价同比上扬；另一方面，一线城市当前整体市场持稳、核心板块成交高热，在售项目无明显销售去化压力，故整体房价环比增长。
二线和三四线城市房价持稳或微降。7-8月二线城市商品住宅成交均价环比持平、同比上涨5%，三四线城市同、环比均微降1%。二三线城市房价持稳的原因主要是结合二三季度实际新房销售情况来看，降价营销对销售去化的促进作用已十分有限。在售项目普遍选择维持原有价格折扣，故二三线城市三季度房价整体环比持稳。
具体到城市来看，有两个显著特征：
高价城市房价同比普遍保持正增“越高越涨”。7-8月商品住宅成交均价TOP10的城市中除深圳和三亚外均同比不同程度正增，其中北京、上海、广州、南京和东莞同比涨幅超10%。一方面市场下行背景下部分高价项目网签略有放松。另一方面随着整体新房供求中心向核心城市重点板块聚集，高房价城市新房成交量价齐增愈发明显。
弱二线和东部三四线城市仍存在“以价换量”空间。7-8月商品住宅成交均价环比降幅TOP10中主要涵盖了东北地区二线城市如沈阳、长春，以及东部沿海强三线城市如连云港、徐州、丽水、金华、舟山等。这一类城市刚需购房者尚存一定购买力，房贷首付比例和贷款利率下降后，降价营销仍可挖掘部分新房销量。
05
库存：较半年度高位微降，环都市圈三线同比涨幅居前（本节有删减）
1、三季度狭义库存5.87亿平高位，三四线去化周期达23个月
纵观三季度库存变化，7月环比微降，8月基本与上月持平，总体而言，狭义库存延续高位波动态势：据CRIC监测，年8月百城商品住宅库存量达到了万平方米，环比微增0.16%，持平上月，同比增长3%。8月因楼市持续走弱，百城供应环比增5%仍处低位，成交受高温天气和疫情不确定影响，复苏动能不足，单月环比降9%，同比跌幅达30%与上月基本持平，供求持稳，狭义库存延续5.87亿平高位波动，去化周期则稳步下行，由年7月末的20.1个月降至19.5个月。
库存量来看，一线因供应集中放量拉动8月库存环比增2%，同比上涨13%，同比涨幅居居各能级之首。二、三线城市整体持稳，环比持平上月，涨跌幅均在1%以内，值得
