演讲︱刘德科
*本文为《DK长三角购房公开课》4月7日晚间直播问答实录
问题一览：
1.投资买刚需盘还是高端盘，哪个涨幅更大？
更看重涨幅还是绝对值
2.长三角一体化趋势中，哪些有潜力的城市处在价格洼地？
房住不炒
3.怎么看嘉兴？同时哪些区域更有投资潜力？
防守型投资
4.买新城区还是老城区？比如昆山的城东开发区和市区。
上海和苏州在昆山谈恋爱
5.杭州最具投资潜力的写字楼是哪个？
不要去寻找「最」
6.我正好在看万科·未来之光，这个项目怎么样？
买房不要一见钟情
7.被限购只能看合肥三县，但是我对于县域还是有抗性。
没办法迎合炒房客
8.第二讲够片面，怎么没有分析人口对房地产的影响？
人口基数更重要
9.现在的中国和以前（SARS、金融危机）的经济环境完全不一样，再加上粮食危机、内外贸断崖下跌、失业潮等作用力的推动，楼市还会如您所预期的那样吗？
重新认知「人口红利」
10.刘老师是坚定的看涨派，您就没有悲观预期？
看清趋势更重要
11.是不是应该买低等级城市的郊区？
城际房价差
12.为什么公寓的投资回报率要比住宅高一些？
住宅租金回报率2%很健康
13.北三县跌得这么厉害，按照你的逻辑不应该涨吗？
破壁力度
14.没有地铁的内环和有地铁的外环，怎么选？
有70分就可以买
15.常州在长三角的边缘地带，未来房产前景会怎样？
常州自己就可以是中心
16.一线城市买不起或者没资格买，可以买小产权么？
家庭资产基石
01更看重涨幅还是绝对值
□问：作为投资客，是买刚需盘还是买翡翠这样的高端盘，未来刚需盘和高端盘哪个涨幅更大？[来自无锡万科客户群]
■DK：换作从前没有限购的时代，符合「小精贵」的原则，我肯定跟大家说，要买刚需盘。刚需盘的客户基础更大，卖得更快。如果你钱多，还应该不止买一套，而是买三四五六套。
但是无锡限购，你只有这么一两张房票，当然要买贵一点的高端盘。这个时候我们在乎的不是涨幅，而是投资回报的绝对值。
有一种情况例外：如果你的房票充足，还是先买刚需盘。你可以把你的爸爸妈妈爷爷奶奶岳父岳母外公外婆等直系亲属的户口迁到当地城市，你就又可以再买五六套刚需房，或者把一套高端盘换成三套刚需房。
02房住不炒
□问：长三角一体化趋势逐渐明朗，哪些城市处在价格洼地、同时具备成为「牛市」的投资潜力？[来自嘉兴万科客户群]
■DK：这也没有一个绝对的标准答案，我还是坚持那句话：你只要在长三角，买熟悉的城市就可以了。
如果非要说哪一些价格洼地的投资潜力更大，现在长三角里被大城市包围的那些中小城市，比如嘉兴，它的房价绝对值还低，会往更高的方向走。
像南京杭州，均价算它是3万，它要涨1万，才涨了30%；像嘉兴这种地方，均价大概在1.2-1.5万之间，涨个三四千就30%了。所以，基数越低，涨幅就会大。
如果我们有闲余资金，但购买力不是很强，在嘉兴这种城市买一套，从长远的角度来看，当然是有价值的。
我对「房住不炒」的理解在于不要「炒」。「炒」是买了就把它卖掉，「不炒」就是认为它能够产生价值，特别是租金价值。不一定非得现在马上就能租掉，5年后能够产生租金就是好房子。
我们讲的买房投资，基本上是中长期投资，最好是长期投资。买一套房子，最好十年不要卖，实在忍不住，你一定要告诉自己5年不要卖。房子一交付，过三个月证办出来就把它卖掉，你是在为国家做贡献——买了又卖，卖了又买，交了不少税，又错过很多涨幅。
03防守型投资
□问：作为被一线城市围绕的嘉兴市，在未来楼市的发展过程中，德科老师有什么样的预判，同时哪些区域更有投资潜力，为什么？[来自嘉兴万科客户群]
■DK：不止嘉兴，所有长三角城市都一样，要善于去寻找城市的断裂带。看上去有一点点成熟了，但是又没有完全熟透，又有一些新的东西。比如说产业，菜鸟、基金小镇、高铁站、轨道交通……总之城市的各种资源在这里萌芽，有一部分利好正在慢慢兑现。
在长三角，特别是城市环线、高速公路包围的环线以内的那些断裂带，给它十年时间，等它填平到百分之六七十的时候，就会体现在房价上。我们
